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文章导读：《土地管理法》对买卖和以其他形式非法转让土地是如何处罚的？本法第七十三条对此作了明确规定。

第一部分：法条原文

《中华人民共和国土地管理法》第七十三条规定，“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”本条是对买卖和以其他形式非法转让土地行为的处罚规定。

 

第二部分：法条释义

本条规定的买卖或者以其他形式非法转让土地的违法行为，依据其非法转让的土地权利内容的不同，概括起来，主要表现为以下三种情况：

1、买卖、非法转让国有土地、农民集体所有土地所有权的行为。根据我国宪法和本法第二条的规定，国家实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制；除土地使用权可以依法转让以外，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。根据本法第二章关于土地的所有权和使用权的规定，我国的土地所有权依法由国家或农民集体所有。因此，任何单位或者个人，只能依法取得土地的使用权，而不得对其使用的土地进行买卖或者以其他形式转让土地所有权。

2、非法转让国有土地使用权的行为。城市房地产管理法对国有土地使用权的转让作出了具体的规定。转让土地使用权，是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与等。为了维护土地市场秩序和国家利益，城市房地产管理法、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例等法律、法规规定，以下情况土地使用权不得转让，违法转让的，即构成本法规定的非法转让土地使用权的行为。具体讲，以出让方式取得的土地使用权不得转让的情况包括：（1）未按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（5）未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的；（6）土地权属有争议的；（7）未依法登记，领取权属证书的；（8）有关法律、行政法规规定的禁止转让的其他情形。以划拨方式取得的土地使用权不得转让的情况包括：（1）转让房地产时，未按照国务院的规定报有批准权的人民政府批准的；（2）有批准权的人民政府根据国务院的规定，决定可以不办理土地使用权出让手续，但转让方未按照国务院规定将转让的房地产所获得的收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理的。

3、非法转让农民集体所有土地使用权的行为，系指违反本法第六十三条的规定，转让农民集体所有土地的使用权用于非农业建设的行为。

 

第三部分、对违法行为的处罚

1、对违法行为人处以没收其违法所得的处罚。这里的违法所得，是指买卖或者非法转让土地时所获得的全部价款。但不包括土地本身，即不包含没收土地。根据本条规定，没收违法所得的处罚决定，由县级以上人民政府土地行政主管部门作出。该处罚的相对人，是在买卖或者非法转让土地的活动中，取得违法所得的当事人。对没有违法所得的，不适用该处罚措施。

2、对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施。这是对在非法取得的土地上新建建筑物行为的处罚规定。楹庭认为这项处罚措施是针对非法转让的土地的受让方作出的，取得非法转让的土地，往往是从事某项建设活动，其建设活动根据本条的规定是违法的，但对其在非法转让的土地上新建设的建筑物或者其他设施，应当根据有关土地利用总体规划的要求，分别情况处理：（1）对于违反土地利用总体规划新建的建筑物和其他设施，应当予以拆除。由有关土地行政主管部门对其作出限期拆除，恢复土地原状的处罚决定，即确定一定的期限，要求违法者在规定的期限内拆除违法建筑物和其他设施，并保证在该期限内将占用的土地恢复原状。要求违法者拆除违法建筑的目的，是要将违法占用的土地恢复到被占用前的状态。（2）符合土地利用总体规划要求的，可以不拆除，由土地行政主管部门予以没收。

3、罚款。根据本条的规定，土地行政主管部门在对非法转让土地的双方当事人分别作出前述处罚决定的同时，可以作出并处罚款的决定。是否并处罚款，由土地行政主管部门根据具体案件的情节决定。例如，非法转让土地的行为没有违法所得时，为了达到对违法者的教育、惩戒作用，可以决定给予其罚款的处罚。或者，对违法行为具体情节较为严重等，也可以作出并处罚款的决定。

 

4、行政处分。此项处罚，是针对违法者为单位的情况作出的规定。对单位违法，在依据本条规定作出有关行政处罚的同时，还应当对该单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员由其所在单位或者其上级主管部门，或者由行政监察部门依法给予行政处分。

5、刑事处罚。本条规定，买卖或者以其他形式非法转让土地，构成犯罪的，应当依法追究刑事责任。我国刑法第二百二十八条规定，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，构成犯罪。根据这一规定，非法转让土地的违法行为构成犯罪，必须符合以下条件：

（1）主观方面是出于故意，并以牟利为目的，即，以获取经济上的利益为目的。

（2）犯罪主体既可以是企业、事业单位，也可以是个人。

（3）客观上必须是实施了倒卖、非法转让土地使用权的行为。对于买卖、非法转让土地所有权的，刑法并未作出明确规定，由于使用权基于所有权而产生，从非法转让土地的实质上看，非法转让土地所有权，其使用权也随之转移，也应当构成本罪。

（4）行为的危害后果情节严重。根据刑法的有关规定，情节显著轻微的，不构成犯罪。所谓“情节严重的”，主要是指非法转让、倒卖土地面积、数量大；非法转让的所得巨大或者因非法转让使土地－尤其是耕地受到严重破坏，造成其他恶劣影响的等。楹庭了解到，根据刑法第二百二十八条的规定，对犯罪视情节分两档适用具体的刑罚：（1）情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。罚金的数额，以非法转让土地使用权的价额为计算依据。（2）情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。对单位犯罪的，对单位判处罚金，并对单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员判处该条规定的刑罚。

 

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