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文章导读：吴某在江苏盐城，当地的城中村要拆迁，他家的房屋也被划分为拆迁范围之内。拆迁方的人来他家谈了，只给200平米的回迁房，是以1996年的航拍图上他家房屋面积为依据的。然而他家1998年领的土地证上的土地面积是272平米，房屋面积217平米。如果按照200平米的标准补偿，实在太少了！附近的房价有2.5万一平米了。直到现在，被拆迁人也没收到任何正式书面通知，没看到官方公告和批文。城中村棚户区拆迁应如何补偿？按航拍图还是土地证面积？

一、应该按照航拍图的结果补偿，还是依照土地证上的面积补偿？

1、航拍图没有法律效力，只是辅助的勘验图片而已。对于无证房屋，才会采取航拍来确定土地房屋面积。所以说，有土地证的，依据土地证上的面积补偿。没有土地证的，依据航拍图的面积来补偿。

2、依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；楹庭认为因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

 

（1）固定资产补偿

无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及因搬迁而发生损失的机器设备补偿等。

（2）地上附着物、青苗补偿等补偿。

《土地管理法实施条例》第二十六条规定:“地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。”楹庭认为依照此规定,所有者是个人的,支付给个人;所有者是部分农民群体的,支付给部分农民群体;所有者是农村集体经济组织的,支付给该集体经济组织。

（3）停产停业损失补偿

停产停业损失包含“必须支付”和“应当收益”两项。即实际和预期经营损失。就是因停产停业产生的相关损失和费用。

（4）拆搬迁相关费用

即因拆搬迁行为直接产生的费用。包括机器设备调试修复费用、物资的拆卸和包装费、运输费用、设备搬迁安装费等。

（5）拆迁奖励

因拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。

（6）违法暴力强拆造成的损失

对于因违法暴力强拆造成的机器设备以及其他财产的损毁，企业主可以要求赔偿损失，申请国家赔偿。

 

二、吴某应该获得哪几项补偿？

（一）吴某至今没有收到任何官方正式书面公告，没看到征地批文，拆迁方涉嫌违法征地。根据相关法律规定，实施征地之前，应包括如下程序才合法：征地情况告知、征地调查确认、函告征地情况、征地听证告知、组织征地听证。

（二）所涉土地为国有土地的，补偿应该包括土地、房屋、种植的农作物、果树、青苗、搬迁费用、拆迁奖励等补偿。本案的涉案土地为国有土地，是农地。除了给予房屋补偿，还要根据国有土地征收拆迁安置补偿法律法规，以及当地农村土地的补偿政策，给予相应补偿。

1、本案中，由于土地属于物权，我国对物权是以登记为主的。所以吴某的土地证是怎样登记的，就该依据土地证上记载的内容给予补偿。吴某土地证上的面积是272平米，就该依据这个面积补偿。

2、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。楹庭了解到，被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

3、因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

4、房屋面积217平米是吴某自己估计的，这个具体的面积是多少，可以请评估机构的专业人员进行测量和评估。例如评估结果是217平米，就应该根据这个面积，参考房屋的结构和建筑材料，以及附近商品房的价格等因素，来分配安置房屋和拆迁补偿款。

5、如果有种植的农作物、树林、果树、青苗，也应获得相应补偿。具体根据地方补偿标准计算。

6、还包括搬迁费用、奖励费用等。

 

三、江苏旧城区拆迁、棚户区改造、城中村拆迁补偿最新规定

2018年4月初，盐城市政府印发的《盐城市市区旧城区(棚户区)改建房屋征收及有关问题的处理意见》引起了市民的广泛关注。将从今年5月9日起正式施行的《处理意见》和以前的征收补偿安置政策相比，有哪些调整和变动，被征收人将会得到哪些补偿安置方面的“实惠”和“好处”呢?4月26日，市征收办相关负责人对此进行了详细解读。

1、补偿面积认定标准适度放宽

（1）原来市区1986年版航测图形成之前建成的“无证”房屋，现状建筑和航测图一致的，按照合法建筑补偿安置，在此之后建成的房屋作为违法建设认定处理。《处理意见》改为按1986年版、1996年版和2005年版航测图，对“无证”房屋进行阶梯式、差异化递减补偿和安置。

（2）1986年版航测图形成之前建设的“无证”房屋，补偿安置标准不变。1986年版和1996年版航测图形成之间建设的“无证”房屋，现状建筑和航测图一致的，按土地面积最大不超过200平方米，平房0.7、楼房1.1的容积率计算房屋面积(最大不超过140平方米)，进行认定补偿和安置，超出部分按重置价的80%补偿，但不作安置。1996年版和2005年版航测图形成之间建成的“无证”房屋，现状建筑和2005年版航测图一致的，按建安价补偿，不作安置。被征收人不支持配合房屋征收工作，不能在签约期限内签订补偿协议的，不得享受以1996年版和2005年版航测图为依据认定部分的房屋补偿。

2、新增小面积住宅房屋安置面积补助

《处理意见》增加了对市区合法建筑面积90平方米，以及以下的小面积被征收房屋的安置面积补助。这部分被征收房屋由平房安置到多层、小高层及高层安置房的，应安置面积分别对应增加10%和15%，由多层房屋安置到小高层及高层安置房的，应安置面积分别对应增加10%，增加部分安置房的价格按安置价结算。如选择货币补偿，小面积被征收房屋为平房或者多层的，则分别按应安置面积对应增加15%和10%计算货币补偿一次性补助。被征收房屋合法建筑面积超过90平方米的不享受此项补助。

 

3、明确跨区域安置面积奖励

《盐城市市区中低价位商品房建设管理实施办法》(盐政发〔2007〕155号)第十三条规定“被拆迁人购买中低价位商品房，在合法拆迁面积之内的可放宽10平方米。”楹庭了解到，拆迁改为征收之后，操作中沿用了这项做法，主要针对老城区小面积的被征收房屋，从老城区向外安置，按比例增加的安置面积不足10平方米的补足10平方米，按安置价结算。因现有的征收政策文件没有明确，《实施意见》将其固定下来。

4、提高最低补偿安置标准

（1）原来市区最低补偿安置标准为：可选择一套政府指定地点的50平方米安置房或者最高不超过15万元的货币补偿。为了充分保障住房困难被征收人的居住条件和水平，将最低补偿标准分别增加到54平方米和30万元。

（2）提高搬迁补偿费标准。按被征收房屋合法建筑面积计算，将住宅房屋的搬迁补偿费标准从每平方米10元提高为每平方米20元，不足500元的补足500元提高为不足1000元的补足1000元;办公、教学等用房的从每平方米8元提高为每平方米15元;仓库、生产及营业性用房的从每平方米10元提高为每平方米20元。

5、新增签约和让房奖励

被征收人在规定的签约期限内签约、搬家让房的，除《盐城市人民政府关于市区国有土地上房屋征收与补偿有关事项的处理意见》(盐政发〔2011〕281号)第七条规定的奖励外，根据签约和让房的先后，分别给予每户最高不超过1万元的签约奖励和1万元的让房奖励。具体奖励办法由作出征收决定的市、县级人民政府在项目征收补偿方案中明确。

 

楹庭提示您：

在实践中，由于棚户区房屋的价值可能比较低，补偿的数额也可能会被拉低。所以，首先应该确定一下，自家被划为拆迁范围的房屋，是否属于棚户区内的房屋。再看看拆迁程序是否严格依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进行。有时候，会出现拆迁方以棚户房为由，随便拆除房屋的违法行为。在被通知自家房屋所在区域，即将被棚户区改造的情况下，应该提前拍摄房屋内外的照片，留存被拆前的证据。在房屋被拆除时，要拍摄拆迁时的现场场景，保存所有证据原件（照片和视频）。必要时可以打电话报案，同时录音，作为被强拆的证据。如果您的房屋遭到非法强拆，请在6个月内通过行政复议、行政诉讼等法律途径维护自身权利。超过这个时效，就失去了法律救济的机会。为了争取最大利益，您可以多查阅相关法律知识，了解征拆项目的内容，也可以向征拆专业律师寻求解决方案。